집을 언제사는게 좋을까? (feat 하이먼 민스키 모델)

하이먼 민스키 모델의 흐름이 최근 부동산의 흐름과 유사한 경향을 보이고 있어 하이먼 민스키 모델을 알아보고 최근 부동산 시세를 살펴보면서 집 구매시기를 언제쯤으로 잡으면 좋을지 추측해보고자 글을 작성한다.

하이먼 민스키 모델

• 하이먼 민스키 모델(Hyman Minsky Model)이란 미국의 경제학자 하이만 민스키(Hyman Minsky)가 '금융 불안정성 가설(Financial Instability Hypothesis)'을 기반으로 제시한 이론으로 과도한 부채로 인한 경기 호황이 끝나고, 채무자의 부채상환능력 악화로 건전한 자산까지 팔기 시작하며 자산가치가 폭락하는 과정에서 금융시스템이 붕괴되며 금융위기가 시작되는 시점을 의미한다.

• 금융시장이 호황기에 있으면 투자자들은 고위험 상품에 투자하며 이에 금융시장이 탄력을 받아 규모가 확대되고 자산 가치도 증가한다. 그러나 자산 가치에 거품(버블)이 껴있음이 알려지고 투자자들이 원하는 만큼의 수익을 얻지 못하게 되며 부채 상환에 대한 불안이 커지게 된다. 이에 따라 자산가치가 폭락하고 금융 위기가 발생하게 된다.

헬리오시티 부동산 시세

현재 지점이 민스키 모델과 비교했을 때 금융위기가 들어서는 시점이라 봐도 좋을 듯하다.
민스키 모델을 기준으로 2016년보다 가격이 떨어지는 시기부터 좌절의 시점에 다가섰을 때 매매의 기회를 엿보는 게 좋을 것이라는 판단을 할 수 있다.

잠실엘스

잠실엘스도 헬리오시티와 유사한 차트를 보이고 있다.
민스키모델을 기준으로 2016년 가격보다 아래로 떨어질 때 매매의 기회를 엿보는 게 좋을 것이라 생각된다.

안양 씨엘 포레 자이

위의 두 아파트는 서울에서 입지가 좋은 아파트이기에 살펴봤었다. 이번에는 거주를 희망하는 곳의 차트를 살펴볼 것이다.
안양 씨엘 포레 자이는 2019년 가격으로 내려가는 중인데 직거래 두건이 있어 확실한 시세를 가늠하기 힘들다.
입주가 최근이다 보니 민스키 모델과는 상이한 패턴이지만 떨어지는 그림은 유사하기 때문에 마찬가지로 2019년 보다 아래로 떨어지는 시점에서 매매를 고민해보는 게 좋다.

안양 메가 트리아

민스키 모델과 유사한 메가 트리아다. 2017년 가격 수준으로 떨어지면 매매를 고민해보는 게 좋을듯하다.
아파트 가격 6억 미만은 보금자리론도 적용 가능하기 때문에 6억 아래로 떨어질 때 기회를 잡는 것이 현명한 투자자가 되는 길일 것이다.

석수 E 편한 세상

석수 E 편한 세상을 민스키 모델에 대입시키면 현실 부정 단계라 볼 수 있는 위치다.
여기에서 금융위기 국면에 들어가고 2006년 수준의 가격대가 형성되면 진입기회를 노려봐도 좋다는 판단이 든다.

글을 마치며

민스키 모델을 기반으로 현재 부동산 가격의 현상태를 살펴보았다. 이외의 다수의 아파트들도 서울처럼 금융위기 상태의 가격대이거나 안양처럼 현실 부정 단계에 들어섰다는 것을 확인할 수 있었다.
현명한 투자자가 되기 위해 조금 더 많은 인내가 필요하다는 것을 깨닫는 시간이었다.

한줄 요약
우리나라 부동산 시세를 민스키모델에 대입했을때 금융위기이거나 현실부정단계에 진입했음을 알 수있었다. 좌절의 단계에 왔을때 매매의 기회를 엿보는게 좋을 듯하다.