경매 도전기 ("말소 기준 권리" 바로알기)

권리 분석의 핵심

말소 기준 권리

말소 기준 권리란 말소 / 기준 / 권리 즉 말소의 기준이 되는 권리를 뜻한다. 결국 말소 기준 권리보다 날짜가 빠르면 선순위 권리가 되어 원칙상 매수인이 인수해야 하고, 이 권리보다 날짜가 늦은 후순위 권리는 매수인이 낙찰대금을 납부하면 말소한다. 

호띵아빠가 부동산을 담보로 신한은행에서 대출을 받으면 신한은행은 호띵아빠 부동산에 근저당(물권)을 설정한다. 이후 등기 사항 전부 증명서에는 '을구'에 신한은행 근저당 설정을 볼 수 있다. 그런데 시간이 지나고 기한 내에 돈을 갚지 않으면 신한은행은 호띵아빠의 부동산을 경매로 넘기고, 호띵엄마가 낙찰을 받아 낙찰 대금을 납부하면 신한은행이 설정한 근저당권은 조건 없이 말소된다. 이러한 것을 말소 기준 권리라고 한다.

위는 현재 경매 진행 중인 물건이다. 여기서 말소 기준권리는 신한은행이 2014년에 접수한 근저당권이다. 낙찰을 받게 되면 말소기준 권리인 신한은행 근저당권을 기준으로 모든 권리는 소멸한다.

말소 기준 권리 찾기

1. 근저당권
2. 저당권
3. 가압류
4. 압류
5. (선순위) 전세권
6. 담보 가등기
7. 경매개시결정기입등기

[선순위 전세권]

선순위는 다른 권리보다 가장 빨리 등기된 것으로, 선순위 전세권이 말소 기준 권리가 되기 위해서는 전세권자가 경매신청을 했거나 배당요구를 한경우이다. 두 가지 요건 중 하나만 충족하면 말소기준 권리가 된다. 만약 그렇지 않을 경우 낙찰자가 전세권자의 보증금과 권리를 모두 인수해야 한다.

[담보가등기]

담보가등기는 부동산을 담보로 잡는 행위로 근저당과 성격이 유사하다. 담보 가등기권자가 경매를 신청하거나 법원에 배당요구를 한다면 말소기준 권리가 된다. 가등기가 '소유 이전청구권 가등기'인지 '담보가등기'인지는 법원에서 제공하는 '문건 송달 내역'을 살펴보면 된다.

임차인 권리 분석

경매가 진행 중인 아파트의 경우 그 부동산의 점유자는 채무자(소유자), 세입자(임차인), 제삼자(소유자의 가족 친인척)등 총 3 부류이다.

채무자 겸 소유자가 점유할 경우

채무자는 인도명령 대상자로 말소기준 권리만 찾으면 권리 분석이 끝난다.

세입자(임차인)가 점유할 경우

세입자가 있는 경우에는 말소기준 권리를 먼저 찾고, 세입자의 전입신고 날짜를 파악해야 한다. 만약 세입자의 전입신고가 말소기준 권리보다 빠르면 세입자는 낙찰자에게 대항할 수 있고, 늦으면 세입자는 인도명령 대상자로 낙찰자에게 대항할 수 없다.

서류 확인

권리 분석 시 경매 정보지에 분석되어 있는 내용만 보고 권리분석을 끝내면 문제가 생길 수 있다. 정보지에서 공시하는 내용은 사람이 하는 일이라 실수가 있을 수 있다. 자신의 돈이 걸린 만큼 관련 서류 하나하나를 직접 발급받아 분석하고 확인하는 작업을 거쳐야 한다.

1. 대법원 등기소에서 등기사항 전부증명서를 발급받아 말소기준 권리 찾기
2. 정부 24 OR 가까운 주민센터를 통해 건축물대장과 건물 현황도 및 평면도를 발급받아 건축물의 용도와 구조 확인
3. 전입세대 열람을 통해 점유자의 전입일을 확인하여 대항력 유무 확인

권리 분석 시 검토 서류

검토 서류	확인 내용
등기사항전부증명서	토지와 건물의 지번.지목 등 기본사항 소유권에 대한 사항 및 소유권 외 사항
건축물 대장	건축물의 지번,행정구역 건축물의 면적,구조,용도,가설 건축물 여부 위반 건축물 여부
토지 대장	토지의 소재지,지번,지목,면적,소유자등 공용여부,공유지분및 공유지에 대한 사항 대지권 등기 여부 및 대지권 비율 등 소유자에 관한 사항
전입 세대 열람	해당 부동산에 전입되어 있는 점유자와 동거인에 관한 사항