경매 도전기 ("권리분석의 기초 바로 알기")

물권과 채권의 차이 바로알기

부동산 경매는 "민사 집행법"에 의해 진행되는데, '재산권'과 '신분권' 중 '재산권'만 공부하면 된다. 재산권은 작용시 지배권이자 절대권이며 재산권은 물권과 채권으로 나누어진다.

물권 : 사람과 부동산의 관계에 대한 권리
채권 : 사람과 사람간의 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리

물권과 채권을 제대로 이해한다면 부동산 경매의 핵심인 "권리분석"에 대한 큰 뼈대를 잡을 수 있다.

권리분석이란?

경매 낙찰자가 물권과 채권에 대해 "인수"해야 하는지 또는 "소멸"되는 권리가 있는지 여부를 확인하고 인수해야 한다면 인수의 범위는 어디까지이며 인수권리는 해결 가능한 지를 밝혀내는 작업을 뜻한다.
"인수" : 물건이나 권리를 건네받음.
"소멸" : 사라져 없어짐.

물권이란?

• 소유권 : 사용/수익/처분 할 수 있는 권리
• 전세권/지상권/지역권 : 사용/수익하며 때에 따라 처분할 수 있는 권리로 용역물권이라고 한다.
• 저당권/질권/유치권 : 채권을 담보하기 위해 설정하며 때에 따라 처분할 수 있는 권리로 담보물권이라고 한다.
• 점유권 : 점유라는 사실을 법률요건으로 하여 점유자에게 인정되는 권리

물권은 크게 위의 4가지와 같이 구분할 수 있다.

물권의 사례를 들자면 호띵이네가 안양에 집한채를 샀다. 그럼 호띵이네는 집의 소유자로서 그 집을 사용하고 수익하며 처분할 수 있는 권리를 가진다. 그리고 다른 사람한테 전세를 주면 전세권자는 계약기간동안 사용/수익할 수 있는 권리가 있다. 그리고 전세 세입자가 계약해서 사는 기간동안 다른 사람에게 전세권을 설정할 수 없다. 또한 계약기간 만료시 보증금을 빼주지 않으면 전세권자는 경매를 통해 처분도 가능하다. 이처럼 절대적으로 타인에게 권리 주장이 가능하기 때문에 호띵이네가 다른 사람한테 집을 팔아도 전세권은 물권으로써 유효하며, 새로운 집주인에게도 권리를 주장할 수 있게되는 것이다. 따라서 물권 자체를 들여다보면 다툼의 여지가 없다. 또한 강력한 힘이 있는 물권은 등기제도에 따라 '등기사항전부증명서'에 기록하며 누구나 원하면 볼 수 있도록 공시된다.

채권이란?

호띵아빠가 친구에게 돈을 빌려주었다면 그 돈을 받을 권리가 채권에 해당되며, 돈을 빌려줄 때 돈을 빌려준 호띵아빠는 채권자이고 돈을 빌린사람은 채무자가 된다. 그리고 채권자와 채무자 간 차용증을 작성한다. 그런데 갑자기 채무자가 돈을 갚지 않는 다면 채권자는 채무자에게만 돈을 갚으라고 차용증을 근거로 청구할 수 있다. 이러한 권리를 채권이라고 한다. 채권은 모든 사람에게 주장할 수 없으며 돈에 관계된 특정인에게만 권리를 주장할 수 있다.

마무리

상세하게 위의 권리들의 뜻을 모두 알 필요는 없을 것으로 예상된다. 이번글을 정리하자면 등기사항전부증명서에 기재되지 않지만 돈 받을 권리가 있으면 채권, 등기사항전부증명서에 기재되어있고 직접적으로 지배를 통해 이익을 얻는 권리는 물권이다.

• 물권은 채권에 우선한다
• 제한물권은 소유권에 우선한다
• 제한물권 상호간 성립순위에 따라 우선적으로 효력이 발생한다

위의 세가지를 권리 명칭으로 정리하면 아래와 같다.

• 전세권이 가압류보다 우선한다
• 근저당이 소유권보다 우선한다
• 근저당과 근저당이 경합하면 접수순위에 따른다(등기부상 접수번호가 빠른 근저당이 우선한다)

구분	물권	채권
부동산에 미치는 영향	직접 지배 가능 점유/사용/수익	영향력 없음
권리 주장	누구에게나 주장가능한 절대권	채무자에게만 청구할 수 있는 상대권
권리대상	채무자의 해당물건에 권리주장	채무자에게 권리주장
배타성	해당 물권에 대해 배타성 있음	없음
권리변동시 공시	공시 필요	공시 불필요
권리내용	법에 따라 일률적용	자유계약