향후 부동산 시장 흐름 분석

세금완화

취득세 : 과세표준가격 인하, 1주택 세율 단순화, 생애최초 구매자 면제(or 1%적용)

▣ 과세 표준가격 인하 : 대통령이 직접 시행 가능하며 주택 취득에 대한 부담을 완화 → 부동산 수요 증가

▣ 1주택 세율 단순화/생애 최초 구매자 면제 : 국회 통과 사안 → 시행 어려울 것이라 예상

현재 거대 여당이 대통령 취임 후 거대 야당이 되므로 국회 통과 사안은 현재 대통령이 시행하고자 하는 것들이 어려울 것으로 예상된다. 이에 따라 윤대통령과 국토부에서는 지역별 투기과역 지역 해제 부터 시행하며 취득세 일부 완화 쪽으로 접근할 것으로 추측된다.

보유세 : 종부세 재산세 통합, 종부세 1주택자 세율인하, 종부세 보유주택 차등과세 폐지

보유세(재산세,종부세)를 치명적인 부동산 투자요인이라고 생각하는 사람들이 많다. 세액을 잘 계산해서 버티는 사람들이 있을 것이며, 세금으로 인해 못버티며 급히 판매하고자 하는 사람들도 있을 것이다. 거래 체결량은 줄었지만 작년 가을부터 올해 초까지 급매물건이 제법 있었던 것을 보면 보유세를 피하고자 하는 의도를 파악할 수 있었다. 앞으로 5월이 지나면 1년을 버텨야 하기에 올 8월 임대차 3법과 보유세가 시장에 어떤 영향을 줄 것인지 주시해야한다.

양도세 : 다주택자 중과세율 2년 배제, 다주택자 중과세율 재검토

대통령 주관으로 해결 가능한 내용이며, 최초 발언은 2년 배제라 하였으나 여론에 따라 1년 배제로 한시적 면제할 것으로 추측이된다. 이번 정부는 점진적으로 과도한 양도세율 폐지 절차를 밟고 싶어한다. 

대출 LTV 기준 변경

규제 강화된 LTV 기준을 윤대통령이 완화시킬 것이라고 누누히 말하였다. 현금이 많은 사람이나 부유층들에게 대출규제는 큰 문제가 되지 않았고 중산층과 서민층은 규제로 인해 부동산 구매를 할 수 없게 되었다. 이에 따라 지난 2-3년간 부유층과 중산층간 만들어진 장벽으로 인해 수요층들의 상대적 박탈감을 야기하였다. 현재는 금리가 오르고 있어서 대출이 완화되더라도 무리한 영끌로 넘어가기는 어렵고 실거주자 및 실 소유자 위주로 시장이 흘러갈 것이라 예상된다.

임대차 3법 개정

급격히 제정된 임대차 3법으로 인해 전세 시장의 부작용이 상당했다. 이에 따라 시급하게 개정되어야 하는 것중 하나라고 생각하지만 국회 통과 해야하는 사안이기 때문에 위와 같은 이유로 곧바로 개정되기는 어려울 것으로 예상된다. 개정이나 폐지가 국회 통과가 되면 전월세 시장이 정상화 될 것이라고 예상은 하나 워낙 변수가 많기 때문에 이또한 두고 봐야 할 것이다.

10년 장기 보유 공제 양도세 80% 공제 

준공공임대, 임대사업자, 장기 보유 특별공제 등에 대한 혜택을 문정부 시절 지속적으로 줄여왔기에 이를 과거 수준으로 양도세 80%를 공제해주겠다는 내용이다. 문재인 정부는 다주택자에 대한 규제를 강화하고 부동산으로 인한 불로소득을 최소화 하기 위해 노력하며 각종 세금 규제를 강화하였다. 이러한 규제 내용중 장기 보유 공제 양도세 공제액을 줄여나간 것이 있는데 이를 완화하게 되면 그동안 시장에 내놓고 싶어도 양도세 때문에 못 내놓았던 매물들이 나오면서 임대인 간의 가격경쟁이 시작될 것이며 중장기적으로 시장의 수요공급 이론에 따라 안정화가 될 수 있을 것이라 예상된다.

주택공급 (5년간 250만호)

주택공급 250만호는 이재명 후보가 주장을 하면서 윤대통령이 따라하게 된 내용인데 현재의 흐름상 신규택지 250만호는 자리가 없어 불가능해 보인다. 이러한 공급을 신도시 재정비와 재개발 재건축 규제완화로 공급량을 채울 것인데 이역시 단기간에 해결할 수 없는 과제이다. 어쨌든 원희룡 후보가 최근 제시한 주택 공급 계획은 ▲재건축을 통한 수도권 30만호·전국 50만호 주택 공급 ▲재개발을 통한 수도권 25만호·전국 50만호 공급 ▲3기 신도시 및 대규모 공공택지 개발을 통한 125만호 공급 ▲혁신도시·지방 거점도시 중심 신규택지 발굴을 통한 지방주택 25만호 공급 등이다. 또한 원희룡 후보의 발언중 " '재건축 안전진단 기준', '재건축 연한', '재개발 노후도 기준'을 폐지하면 충분한 물량 확보가 가능하다"며 "모든 사업은 진행 상황, 지역적 영향 등을 예의주시하며 공급에 대한 속도를 조절해가며 진행할 것"이라고 강조했다. 

재개발/재건축 완화를 예상하며 재개발/재건축 물건에 투자를 한다고 하더라도 실상 지역별로 공급과 입지에 대한 경쟁, 주거상품 수준에 대한 경쟁이 치열해 질것이며 이에 따라 아무 부동산이나 모두 오르는 재개발/재건축 시장은 오지 않을 것이다. 신중한 분석을 통해 투자 및 실거주에 접근해야하며 원자재값 상승에 따라 민간건설사에서 공사 중단 및 착공 지연등의 사례또한 지속적으로 발생할 것이기 때문에 조심해야한다. 분양가 상한제로 조합원분양가, 일반 분양가의 갭차이가 없다면 사업성또한 떨어지기 때문에 시중에 신규 공급 제한도 우려되니 거시적인 세계경제도 살펴보아야 한다.

기존 신축과 입지 좋은 구축, 개발호재가 있는 곳을 눈여겨 보고 투자 및 실거주 계획을 세우는 것이 좋다.

신도시 재정비

• 안전진단 가중치 변화
• 30년이상 노후 공동 주택 정밀 안전진단 면제 추진
• 재건축 초과이익 환수제 완화
• 용적률 인센티브

국회 통과가 필요한 재건축 초과이익 환수제 완화 제외하고는 모두 국토부나 대통령 소관으로 해결할 수 있는 과제다. 재개발/재건축은 주택시장 활황이거나 상승기 일때 사업속도 및 착공 시기가 앞당겨지는데, 앞으로 5년은 부동산의 입지 조건에 따라 상승지역도 있겠지만 2배나 3배가 오르는 만큼 과열된 상승은 없을 것이다.

오히려 규제완화의 기대감에 따라 단기 상승을 하다가 정권 중반기에 들어서면 과잉 공급에 따라 하락 기조나 보합상태로 흘러갈 확률이 높다. 매수우위 시장이라고 무리한 영끌투자는 지양해야한다.

청약 제도 변경

• 85m²이하 추첨제 확대
• 85m²이상 가점제 확대

국토부 소관 시행이라 크게 문제 없이 진행될 것이다. 다만 이러한 제도 변경과 함께 무주택자 대출규제 완화 및 신혼부부/생애최초 소득제한 완화도 시행되어야만 한다. 청약제도가 예전과 많이 바뀌고 있는것도 굉장히 혼선을 주는 요인중 하나인데 잘 정리해서 변경 횟수를 최소화 하길 바란다.

최종 결론
- 각종 부동산세 완화 및 대출완화 그리고 재개발/재건축 증대에 따라 향후 부동산 매물이 시장에 많이 나올 것으로 예상된다. 이번 정부는 부동산 투기시장을 인정하고, 보이지 않는 손에 맡겨 보겠다라는 의지를 강하게 보이고 있다. 지난 5년간은 투기 세력을 인정하지 않고 규제를 강화하면서 부유층과 중산층간의 바리케이트가 견고하게 올라갔는데 앞으로의 5년은 이러한 양극화를 견고하게 다져나갈 것이다. 일시적인 상승/하락장을 맞이하게 될것이며 거대한 추세로는 시장 안정화로 흘러갈 것이라 예상되니 무리한 영끌은 피해야하며 자신의 자산보유량을 잘 파악하여 앞으로의 부동산 시장을 대비하길 바란다.