내 집 마련 언제 해야 할까? (2022년 부동산 한파 주의보)

글을 시작하며

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집값은 앞으로 더 오를 것인지 아니면 떨어질 것인지에 대한 기사들이 인터넷에서 쏟아지고 있다. 앞으로 부동산 가격은 어떻게 될지 객관적인자료를 통해 분석해보고자 한다.

집값이 그동안 상승한 이유 (2021년 집값 폭등 사유 분석)

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1. 포스트 코로나

▶ 코로나 바이러스로 인한 재택근무 활성화 -> 집에 대한 중요도 상승 (수요 상승)

2. 공급 분석 (수요 대비 공급 부족)

▶ 아파트 입주 물량 역대 최저 (지난해 대비 -7.3%)

3. 역대 최저 금리

▶ 연준의 저금리 정책으로 인한 대출시 부담감 낮아짐

4. 원자재 가격 폭등 (물가 상승)

▶ 물가 상승에 따른 부동산 가격 상승

2022년 집값 전망

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▶ 포스트 코로나 이후 "0"에 가까운 금리때문에 대출에 대한 부담감이 줄어들게되었다. 그러한 이유인지 대출을 발생시켜 집을 구매하는 현상을 주위에서 쉽게 볼 수 있었다. 앞으로 연준 정책이 금리 인상쪽에 무게가 실린 가운데 앞으로의 집값이 어떻게 될지 고민해보았다.

향후 주택공급이 늘고 금리가 인상되면 집값은 어떻게 될까?

1. 임대차3법 개정 이후 전세낀집 매물 증가

'2020.7.30 주택 임대차 보호법 개정 이후 기존 주택 매물이 올해 하반기부터 풀리기 시작한다. 주택 임대차 보호법 중 세입자가 계약갱신청구권을 계약만료 6개월전부터 1개월 전에 사용할 경우 새 집주인은 실거주 등 정당한 사유가 있더라도 세입자의 동의 없이는 입주가 불가능하다. 그리하여 급히 팔고자 하는 집주인은 가격을 낮추어 거래할 수 밖에 없는 시장상황이 발생하게 된다. 

▶ 호가나 실거래가에 판매하고자 하여도 까다로운 임대차3법으로 인해 새 집주인은 부담을 가질수 밖에 없는 상황

2. 보유세 증가에 따른 다주택자 매물 증가

종합부동산세 인상 및 공시가격 현실화에 따른 실효세율 증가 및 위의 임대차3법 개정 이후 전세낀집을 사전에 처분하고자 하는 다주택자들의 매물이 시장에 풀릴것이다. 이또한 가격인상으로 매물이 풀리는게 아니라 가격을 낮추어 급처분을 할것이기때문에 집값은 더욱 낮아질 수밖에 없다.

3. 서울 입주물량 증가 및 3기 신도시 본격 분양

기존주택을 비싼값에 사는 것보다는 저렴한 가격의 새아파트를 구매하고자 하는 사람들은 많을 수밖에없다. 이러한 수요에 맞게 서울 아파트 입주물량 증가와 3기 신도시의 본격 분양은 기존 아파트 매물량에 영향을 끼칠 수 밖에 없다.

4. 금리 인상

금리 인상에 따라 소위 '영끌족'들의 대출낀 집의 이자 부담에 따라 부득이하게 판매를 할 수 밖에 없는 사람들이 생길 것이다. 이러한 사람들의 급매도 집값에 영향을 끼칠 수 밖에 없다.

한국 부동산원 자료 (2022.1.24 주간 아파트 가격동향

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/01/84730/

"30평대 급매 2억 낮춰도 안 팔려요"…서울 아파트값 20개월만에 하락

호띵아빠 주택구매 전략 수립

현재 부동산 시장을 분석하면서 2022년부터 부동산 침체기가 시작될 것이라 예상하였다. 이에따라 지금과 같이 청약에 뜨는 주요 입지의 아파트는 도전을 해볼 생각이고 개인 매매는 집값이 빠지기 시작할때의 급매물을 살펴볼 계획이다.

거주 희망 아파트 실거래가 추이 살펴보기

[비산 삼성래미안 실거래가 차트]

- 15~17년 평균 실거래가 : 4.2억

- 21년 실거래가 : 7~9억 → 6.5억 (2021년 마지막실거래가)

네이버 부동산 실거래가 차트

2018~19년도만 해도 4~5억이었던 래미안 아파트였기 때문에 2018년도 가격선을 유지하면 매매를 고민해볼 예정이다.

위의 아파트 뿐아니라 전체적인 흐름이 급매물만 팔리고있는 상황이기 때문에 침체기가 발생해서 정말 매매를 해도 되는 가격으로 아파트 시장이 안정화될 경우 진입을 고민할 것이고 이외에 청약도전은 앞으로도 꾸준히 할 예정이다.

모든 투자는 개인의 책임입니다. 저의 의견은 단순 참조용일 뿐입니다.