지식 산업 센터 바로 알기

글을 시작하며

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2022/02/181872/

아파트값 뛰어넘는 지식산업센터...평당 3000만원, 틈새 상품 맞아?

부동산 투자에 대한 방법을 찾다 보면 흔히 볼 수 있는 것 중 하나가 지식 산업 센터다. 이번 글을 통해 지식 산업 센터가 무엇인지 투자를 해도 되는 상품인지를 알아보고자 한다.

지식 산업 센터란?

지식 산업 센터는 예전의 아파트 형 공장과 유사하다. 제조업, 지식산업, 정보통신산업 관련 시설과 그 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 건축물이다.업무 및 사업을 위한 산업시설과 입주 업체의 생산활동을 지원하는 지원시설로 분류한다. 입주 대상 시설이 아닌 용도로 활용이 불가능하기에, 다른 용도로 활용하려는 자에게는 지식산업센터의 전부 또는 일부에 대한 양도나 임대가 불가능하고, 지원시설의 경우 편의점, 부동산등 여러 업종의 입점이 가능하다. 지식산업센터는 중소 제조·정보기술(IT) 기업에 사무 공간을 저렴하게 공급하겠다는 취지로 만들어졌다. 개인이든 법인이든 사업자등록만 하면 누구나 분양받을 수 있다. 저렴한 분양 가격으로 사무 공간을 마련해 기업을 운영하라는 취지다.

https://www.metroseoul.co.kr/article/20220227500034

투기판으로 전락한 지식산업센터

지식 산업 센터의 장점

1. 전체 금액의 80% 이상 대출 가능
2. 분양은 초기 10% 계약금만 치르고 준공 입주 후 잔금 지불
3. 분양권 거래를 통한 시세차익 발생
4. 준공입주 때 잔금 대출 후 입주해도 일반 월세보다 저렴
5. 좋은 위치에 입주 시 사무실, 공장의 자산 가치 상승 발생
6. 분양받고 5년간 사용 후 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면

프리미엄 발생 시점?

주변 시세 대비 분양가가 낮을 시 계약시점부터 P 발생하기도 하며, 수요가 많은 지역은 입주시기에 P 가 발생하기도 한다. 입주 5년 후 임대차 계약 종료 시점은 추정상 위치가 좋은 곳은 P가 발생할 수 있을 것이라 예측된다. 다만, 해당 상품이 투기에 대한 우려로 규제가 강화되거나 혹은 집값이 안정화되면서 수요가 줄어들 수 있어 마이너스 P도 가능하기 때문에 투자자의 분석 및 판단이 필요하다.

 

지식 산업 센터 입주 가능 시설

(1) 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역 경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장, 군수, 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설
(2) 벤처기업을 운영하기 위한 시설
(3) 금융, 보험, 교육, 의료, 무역, 판매업(해당 지식산업센터에 입주한 자가 생산한 제품을 판매하는 경우에 한함)을 위한 시설
(4) 물류시설, 그 밖에 입주기업의 사업을 지원하거나 어린이집, 기숙사 등 종업원의 복지증진을 위해 필요한 시설
(5) 근린생활시설(면적 제한이 있는 경우는 그 제한면적 범위 이내의 시설에 한함)
(6) 문화시설 및 집회시설: 공연장(제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 시설), 집회장(제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 시설), 관람장, 전시장, 동식물원 등
(7) 운동시설: 체력단련장, 볼링장, 당구장, 골프연습장, 놀이형시설, 그 밖에 유사시설(제1종 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 시설), 체육관, 운동장 등
(8) 상점(음식료품을 제외한 일용품을 취급하는 상점만 해당)으로 일정기준 면적 이하의 시설

지식 산업 투자 중요 포인트

지원시설이 잘 갖춰진 지식산업센터로 입주 수요가 몰릴 수 있다. 보육시설 및 물류시설 등도 별도로 제공하여 기존의 지식산업센터와 차별화 전략을 내세운 곳이나 지식산업센터 내 로비, 화장실 테라스, 공동회의실 등의 고급화 전략을 위해 수영장, 사우나등의 다양한 고급 커뮤니티 시설을 제공하는 곳들까지 등장하고 있다. 투자 및 입주에 대한 고민 시 지원 시설로는 어떤 것이 있는지 반드시 확인해야 한다.

출처 : http://www.xn--3l2bl9iftcdwb8zfxa52cjqh7e54bk1kv7yj1f.com/system (안양 아이에스 비즈타워 홈페이지)

수하물 하 차장

유통이나 물류사업을 하고자 하는 사람들일 경우 하 차장을 중요하게 생각하는 임차인이 많다. 유통업을 하고자 지식산업 센터에 입주를 하고자 할 경우 차를 1대만 댈 수 있는 곳과 여러 대 주차가 가능할 경우 당연히 여러 대 주차할 수 있는 곳을 선호한다. 그러므로 하차장을 잘 살펴봐야 한다.

고층 OR 저층

업종에 따라 다르다. 둘 중 어느 것이 더 낫다고 판단하긴 어려우나 저층이 분양가가 더 높기 때문에 공실률 등을 잘 판단하여 층을 선택해야 한다.

드라이브인

내가 근무하는 층까지 차가 올라올 수 있는 것을 드라이브인이라고 한다. 드라이브인이면 짐 싣고 내리는 제조업, 물류업, 장비 운반 업종에 유리하고, 희소성이 있고, 수요가 많아 공실 위험을 줄일 수 있다. U자형 회전 램프보다 직선형 램프가 화물차에 편리해 이런 포인트를 보시는 것도 중요하다.

도어 투 도어

내가 근무하는 호실 문 앞에 바로 주차할 수 있는 것을 도어 투 도어라고 한다. 주차장이 한 곳에 크게 있는 곳보다 도어 투 도어가 가능한 곳의 선호도가 높을 것으로 예상된다. 

수요와 공급

서울 및 경기권 지식산업센터의 누적 입주 물량 추이는 계속 증가하는 추세로 지속되는 공급 물량의 증가분만큼의 수요가 증가하지 않을 경우 악재로 작용할 가능성이 있다. 조세특례 제한법에 따라 중소기업이 수도권 과밀억제권에서 지방으로 사업지를 이전하면 세액을 감면해주는 정책이 계속적으로 연장되고 있어 지방의 지식산업센터를 주의 깊게 볼 필요가 있다.

사업자 등록 주의 사항

지식산업센터를 직접 실입주하여 쓰지 않고 임대를 하는 경우 반드시 개인이나 법인 사업자등록을 해야 한다. 여기서 주의할 점은 같은 건물에 위치한 여러 호실을 분양받은 경우에는 1개의 사업자등록으로 처리가 가능한 반면 여러 개의 건물에 호실들을 보유하고 있다면 각 건물별로 사업자등록을 해야 한다는 점이다.

• A건물 101호, 201호를 보유한 경우 - 1개의 사업자등록으로 처리 가능
• A건물 101호 , B건물 201호를 보유한 경우 - 각각의 호실에 대한 사업자등록을 별도로 해야 함 

사업자등록 방법

지식산업센터 사업자등록은 분양계약서와 등기부등본을 가지고 해당 물건이 위치한 관할 세무서에 가서 등록을 하면 된다.  최근 세무서에서 임대차 계약서를 요구하고 사업자 사진을 가져오라는 식으로 사업자등록을 까다롭게 처리하는 경우가 많아지고 있다.  만약 사업자등록을 내기 위한 사업장이 없는 경우 공유 오피스의 비상주 사업자 서비스를 이용하면 된다.  해당 임대계약서를 세무서에 제출하면 바로 사업자 등록이 가능하다.

 

지식 산업 센터 명의는 어떻게 하는 게 좋을까?

지식 산업 센터 투자의 경우 임대 수익을 목적으로 하는 경우가 대다수다. 개인의 경우 사업자를 필수적으로 내야 하고,임대인이 직장인인 경우 건강보험료가 중복으로 나올 수 있다. 만약 연 3400만 원 이하의 수익이 발생한다면 따로 건강보험과 연금이 추가로 나오지 않는다. 소득 범위에 따라 개인사업자/법인사업자 둘 중 하나를 선택하면 된다.

지식 산업 센터 공실 발생 시 대처 방안

• 다른 사무실과의 차별화 - 인테리어 하기

요즘 선호도가 높은 세련된 디자인으로 인테리어를 하는 것도 추천합니다.

단, 어떤 업체가 입주할지 모르고, 내가 직접 꾸민 인테리어를 마음에 안 들어할 수 있으니 입주하게 되면 인테리어를 해주겠다고 계약할 때 조건을 제시해도 된다. 

• 렌트프리 기간 제공하기

공실의 부담이 큰 임대인은 저렴한 임대료로 임차인을 빠르게 구하고자 할 수 있다. 다만 나중에 임대차법을 생각할 때 불리한 경우가 발생할 수 있다. 임대차 보호법에 의거 재계약 시 임대료를 5%까지 인상할 수 있는데 이미 낮은 금액에 계약한 경우 <낮은 금액로 이어지기 때문이다. 따라서, <x개월 렌트프리 + 적정한 임대료>로 계약하는 것이 조금 더 좋은 아이디어다. 매도 시에도 매수인은 수익률을 많이 신경 쓰기에 적정한 임대료로 계약하는 것이 중요하다.

지식 산업 센터 분석 하기

역세권 확인하기

지식산업센터 입주업체에게 대중교통 여건은 매우 중요한 요소다. 왜냐하면 대중교통이 적절히 연결되지 않은 상태에서는 직원 채용이 어렵기 때문이다. 그리고 지하철이 주변에 있더라도 지하철이 실제 도보로 이용 가능한 정도의 거리인지 체크하는 것도 중요하다. 단, 기숙사의 경우 오히려 역세권인 경우 더 임차가 잘 안 나갈 수 있다. 고용주 입장에서 직주근접이 가능한데 굳이 추가 비용을 내면서 기숙사를 잡아주려 하지 않을 수 있기 때문이다. 

주변 대규모 산업단지 혹은 대기업 사옥이 있는가 여부

대규모 산업단지나 대기업 사옥이 있는 경우 주변에 협력업체에 대한 수요가 있기 때문에 지식산업센터에 있어서는 상당한 호재다. 단, 왜냐하면 이미 조성이 오래된 산업단지의 경우 밴더업체들이 이미 다 자리를 잡은 상황이기 때문에 신규로 조성되는 임대 가격이 높은 곳으로 옮길 것인지를 체크해보아야 한다.특별한 커뮤니티 시설 등이 조성되어있다면 옮길 가능성도 있기 때문이다. 

클러스터 형태인지

기존 공업지역이나 준주거지역에 개발되는 지식산업센터 중에서 일부 나 홀로 지식산업센터가 들어서는 경우가 있는데 이런 지식산업센터의 경우 협력업체들과의 협업이 용이하지 않아 기업체에서 선호하지 않을 가능성이 있으니 주의해야 한다.물론 지식산업센터 클러스터 규모가 무조건 크다고 좋은 건 아닙니다. 오히려 수요보다 공급이 더 커질 경우에는 준공 후 상당 기간 공실이 지속될 수 있기 때문에 주변 수요를 받아줄 정도의 적정한 지식산업센터 클러스터인지 체크를 해야 한다. 산업단지 내 1호 2호의 초반 지산이라면 비교대상이 없지만, 투자가치는 아주 긍정적이라고 볼 수 있다. 1호가 성공하면 기존 땅 주인들은 자기 땅의 가치를 높다고 판단하고, 이후부터 새로 생기는 지식산업센터의 분양가가 올라갈 수 있다. 분양가가 올라간 만큼 이전 지산 분양권에 프리미엄이 형성될 것으로 예측된다.

고속도로 IC 실제적 접근성

드라이브인 형태의 지식산업센터의 경우에는 원활한 물류 이동을 위해 고속도로 IC에 인접해 있는 것이 좋다. 예상되는 이동경로를 직접 찍어보면 해당 IC까지 상당히 긴 거리를 우회해서 접근이 되는 경우도 있기 때문에 이런 부분을 체크하는 것이 중요하다.

주변 도로 여건

드라이브인 형태의 지식산업센터에서는 화물차량 유동량이 많기 때문에 차량 상습 정체구간인지 혹은 지식 산업 센터가 생김으로써 차량 상습 정체가 발생할 수 있을지 살펴보아야 한다.

자연요소 (강, 호수, 대규모 녹지)

근무 여건 중 주변 환경이 우수한 경우에는 충분히 메리트 요소가 될 수 있습니다. 기존 구 도심에 위치한 중심 업무지구가 구조적 한계로 인해 가지지 못했던 이런 자연 요건은 추후 임대료 협상 시 프리미엄 요소로 활용 가능하다.

시공사 브랜드 파워

지식산업센터라는 용도의 건물이 지어진 지 10년을 넘었는데, 그간 많은 지식산업센터를 지어온 건설사의 경우 시공에 있어 많은 노하우가 생겼고, 대한민국 특성상 브랜드를 선호하는 영향으로 브랜드 파워를 기대해 볼 수 있다.

호실 선택

코너 호실,뷰가 좋은 호실, 엘리베이터가 가까운 호실, 프라이빗한 느낌을 주는 호실, 옥상정원이 가까운 호실, 저층이라 엘리베이터를 기다릴 필요 없는 호실 등 임차인이 원하는 호실은 모두 다르다. 내가 사무실을 개업할 때 어떤 호실에서 일하는 것이 가장 좋을지 생각해보는 것도 호실 선택의 좋은 방법이다.

기숙사와 상가

지식산업센터 기숙사는 건축법상 주택이 아닌 산업 직접법상 지원시설에 속한다. 단, 입주 자격 요건이 있어 일반인을 세입자로 받지 못할 수 있으니 주의해야 한다.건축물대장상 주택이 아니기 때문에 주택수에 포함되지 않는다는 것은 아주 큰 장점이다.

마무리하며

지식산업센터 입주 만실전까지 상가는 공실 리스크가 있을 수 있다. 하지만 입주 가능 업종이 다양한만큼 유동인구가 생긴 이후라면 훨씬 좋은 결과를 낼 수 있으니 관심 있는 사람들은 면밀히 살펴본 후 신중한 투자 하는 것을 추천한다. 다만 현재 정권 교체 시기이며 앞으로의 부동산 정책이 어떻게 바뀔지 모르기 때문에 개개인이 잘 판단하여 투자에 접근하는 것을 추천하는 바이다.