지식 산업 센터 지원 시설 알아보기

2022.02.28 - [투자 일기] - 지식 산업 센터 바로 알기

지식 산업 센터 바로 알기

이전 글에 이어 이번 글에서는 지식 산업 센터 내 지원 시설의 종류 및 투자 시 주의점에 대해 알아보도록 하겠다.

지원 시설 입주 가능 업종

1. 금융, 보험, 교육, 의료, 무역, 판매업(당해 아파트형 공장에 입주한 자가 생산한 제품을 판매할 경우에 한한다)을 영위하기 위한 시설

​2. 물류시설 기타 입주기업의 사업을 지원하거나 보육시설, 기숙사 등 종업원의 복지증진을 위해 필요한 시설

​3. 건축법 시행령 별표 1 제3호 및 제4호에 따른 근린생활시설 (면적 제한이 있는 경우에는 그 제한면적 범위 이내의 시설만 해당)

4. 건축법 운동시설로서 산업통상 자원 부령으로 정하는 시설

상가

이곳은 상가임에도 불구하고 건축법이나 유통 관련법이 아닌 지식산업센터의 설립 관련 법령 「산업 직접 활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 산집법)」시행령에 의해 설립될 수 있고 입점하는 업종에 대해 구체적으로 규제를 받는다.

최대 장점 : 상가의 독점권 보장

WHY? :  단지 내 상가 비율이 높지 않아 대부분 독점 수요로 인해 독점 상가형태로 운영이 된다. 그러므로 안정적이고 꾸준한 수익 창출이 가능하고 또 규모가 큰 지식산업센터는 주변 수요까지 흡수해 빠른 시간 내 새로운 상권으로 거듭날 수 있어 향후 시세 차익도 누릴 수 있을 것으로 예상된다.

투자 IDEA : 지원시설의 개수가 정해져 있기 때문에, 독점으로 영업이 가능하다는 큰 장점이 있다. 특히 구내식당, 편의점, 카페 등의 업종은 경쟁률이 매우 치열한 곳이 많다.

주의할 점 : 아무래도 지원시설 상권은 주말과 늦은 저녁 시간에는 이용인구와 유동인구가 거의 없기 때문에 매출을 평일 위주로 잡아야 한다. 오피스 상권과 유사하다. 이미 분양이 끝난 곳에서 매매로 운영하고 싶을 경우 수익성이 좋다 보니 시장에서 매물을 만나기 어려울 수 있다.

기숙사

외관상 오피스텔과 비슷해 구분이 어렵고, 숙식을 위한 공간으로 사용되다 보니 오피스텔과 비슷하지만 법적으로는 완전히 다르게 분류된다. 오피스텔은 지역과 조건에 따라 전매제한을 받기도 하는데 비해 지식 산업 센터 기숙사는 별도 규제는 없는 상황이다.

기숙사의 장점

저렴한 분양가

대부분 주변의 오피스텔 분양가에 비해 평당 100~200만 원 저렴하게 분양된다. 주변 오피스텔보다 신축에 생활편의시설도 잘 갖추어진 지식산업센터라면 수요를 흡수할 수 있으므로 오피스텔보다 수익성이 높을 수 있다.

주택수 포함 X

지식산업센터 기숙사는 업무지원시설이기 때문에 주택수에 포함되지 않는다. (오피스텔과 동일) 

저렴한 관리비

오피스텔은 전용률이 낮고 공용 면적에 대한 관리비가 포함되어 관리비가 비싸다. 지식 산업 센터 기숙사는 산업용 전기를 사용하고 개별난방으로 운영되기 때문에 오피스텔 대비 관리비가 저렴한 장점이 있다. 

임대료 연체율이 거의 없다

개인이 아닌 지식산업센터에 근무하는 회사 직원이 상대적으로 많아 임대료를 회사에서 지원하는 경우가 많다. 회사에서 지원하는 경우 연체율이 낮을 것으로 예상된다. 

생활 인프라 GOOD

지식산업센터 내 지원시설, 근린생활시설에는 다양한 업종이 들어오는데 한 건물 안에 편의점, 식당, 카페, 약국, 우체국등이 모여있어 생활권이 편하니 임차인들의 선호도가 매우 높다.

주차공간

오피스텔의 평균 주차공간은 호실당 0.5 전후인데 비해 지식산업센터 기숙사는 대부분 호실당 1.2~2.0대로 높게 형성된다.

주의할 점

교대 근무로 생산라인에서 일하는 근로자들은 회사에서 기숙사가 필요하다. 하지만 수도권의 신축 지식산업센터의 연구실과 사무실에서 일하는 20~30대 젊은 근로자들은 회사에서 가까운 곳에 사는 것보다는 편의시설이 잘 갖춰진 상권 근처에서 사는 것을 선호하는 경향이 있어 오히려 역세권의 기숙사가 투자면에서는 안 좋을 수 있는 점을 고려해야 한다. 또한 지식산업센터 대출은 60~70%까지 가능하지만 대출은 개인 신용도에 따라 차이가 많이 나니 꼭 확인해야 한다.

창고

일반 창고와는 다른 개념으로 특성도 다르기 때문에 주의해야 한다. 지식 산업 센터 창고는 인근 지역 분석을 통해 시세 파악을 해야 하며, 해당 건물 내에서 가격이 다르다. 평균적으로 70% 정도 차이가 나는데, 업무시설이 평당 1,000만 원일 때 창고는 평당 700만 원으로 측정되고 있다. 

창고의 장점

가격이 저렴

희소성

창고의 수는 많지 않으며 물류 관련 업체는 필수로 사용해야 한다. 수요와 공급 측면에서 봤을 때 안정적이면서 가격 부담 도도 낮고 투자 수익도 투자금 대비 보장되어 투자의 입장으로 보았을 때 투자해도 좋은 지원시설이다.

거래량 많음 (유동성 높음)

사무실에서 창고가 필수 또는 오히려 주목적이 되는 업체들, 지식 산업 센터 내 입주기업의 특성 등을 고려하여 편리하게 이용 가능하다 보니 거래량이 많다. 따라서 유동성(환금성)이 높다는 장점도 있다. 초반에 가장 많은 전매나 거래가 이루어지는 게 이 창고다.

나중에도 건물만으로 회전이 되는 게 창고이며 그렇게 창고의 투자가치가 형성되기도 한다. 내가 사업을 하면서 창고를 임대로 쓰고 있다면 창고를 임대하는 것보다 사는 게 낫다는 입장에서 상대적으로 가격이 좋은 창고를 매입하고자 할 것이다. 이러한 사유로 창고의 거래량은 많아지는 것이다.